부동산 투자용어 10 _ 등기사항전부증명서

등기사항전부증명서(등기부등본)는 부동산의 소유권과 권리 관계를 기록한 문서로, 부동산의 신분증과 같은 역할을 합니다. 이를 통해 부동산의 소유자, 위치, 면적, 구조 등 기본 정보와 함께, 해당 부동산에 설정된 근저당, 전세권 등 권리 관계를 확인할 수 있습니다.  ※ 등기사항전부증명서는 크게 세 부분(표제부, 갑구, 을구)으로 나뉩니다.

 

 

아래는 등기사항전부증명서에서 자주 나오는 중요 용어 10개에 대한 설명입니다. 

1. 표제부 (表題部, Title Section)

- 정의: 부동산의 기본 정보를 기록하는 부분입니다. (부동산의 주소, 면적, 용도 등)
- 등기사항전부증명서 위치: 문서의 맨 앞부분에 있습니다.
- 기재 예시: "소재지번: 서울특별시 강남구 테헤란로 123", "건물내역: 철근콘크리트구조 지상 5층 주택 연면적 500㎡"

일상 활용 예시:
1. 집을 살 때 표제부를 확인하여 집의 크기와 구조가 맞는지 확인합니다.
2. 건물의 용도가 주택인지 상가인지 확인하여 살 집이 적법한지 알아봅니다.
3. 토지 면적을 확인하여 정원이나 주차장 공간이 충분한지 판단합니다.

 

2. 갑구 (甲區, Ownership Section)

- 정의: 소유권에 관한 정보를 기록하는 부분입니다.(소유자, 가압류, 경매 등)
- 등기사항전부증명서 위치: 표제부 다음에 나옵니다.
- 기재 예시: "소유자: 홍길동", "2024년 3월 15일 매매로 인한 소유권이전"

일상 활용 예시:
1. 집을 살 때 현재 주인이 누구인지 확인합니다.
2. 집이 여러 번 팔렸는지 소유권 이전 기록을 보고 알 수 있습니다.
3. 경매로 나온 집인지 확인할 때 갑구의 기록을 살펴봅니다.

 

3. 을구 (乙區, Rights Section)

- 정의: 소유권 외의 권리(예: 저당권, 전세권)를 기록하는 부분입니다. 
- 등기사항전부증명서 위치: 갑구 다음에 나옵니다.
- 기재 예시: "2024년 4월 1일 OO은행 근저당권 설정, 채권최고액 2억원"

일상 활용 예시:
1. 집을 살 때 은행 빚이 있는지 확인합니다.
2. 전세 들어갈 때 전세권이 제대로 설정되었는지 봅니다.
3. 집을 팔 때 권리관계가 깨끗한지 확인합니다.

 

4. 소유권 이전등기 (所有權移轉登記, Transfer of Ownership Registration)

- 정의: 부동산의 주인이 바뀌었음을 기록한 등기입니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 갑구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 5월 1일 매매로 인한 소유권이전"

일상 활용 예시:
1. 집을 산 후 내 이름으로 소유권 이전등기를 합니다.
2. 부모님께 증여받은 집의 소유권 이전등기를 확인합니다.
3. 공동으로 산 집의 소유권 이전등기에 두 사람 이름을 넣습니다.

 

5. 근저당권 (根抵當權, Collateral Security)

- 정의: 부동산을 담보로 대출받은 경우 설정되는 권리입니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 을구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 6월 1일 OO은행 근저당권 설정, 채권최고액 1억5천만원"

일상 활용 예시:
1. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 근저당권을 설정합니다.
2. 대출을 다 갚으면 근저당권을 없애는 절차를 밟습니다.
3. 중고 집을 살 때 근저당권이 있는지 확인하고, 있다면 판매자에게 정리를 요청합니다.

 

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6. 가압류 (假押留, Provisional Attachment)

- 정의: 채권자가 빌려준 돈을 돌려받지 못할 경우, 채무자의 부동산을 임시로 묶어두는 법적 조치입니다. 가압류가 설정되면 해당 부동산을 함부로 팔거나 처분할 수 없습니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 갑구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 7월 1일 OO은행, 채권액 5천만 원에 대한 가압류 설정"

일상 활용 예시:
1. 친구에게 돈을 빌려줬는데 갚지 않을 경우, 친구의 부동산에 가압류를 걸어 재산을 처분하지 못하게 합니다.
2. 부동산 매매 시, 가압류가 설정된 집은 거래가 어렵기 때문에 이를 확인하고 안전한 거래를 진행합니다.
3. 소송 중 상대방이 재산을 숨길 위험이 있을 때 가압류를 신청해 재산 보호를 합니다.

 

7. 가처분 (假處分, Provisional Disposition)

- 정의: 부동산 소유권이나 권리에 다툼이 있을 때, 법원이 임시로 현재 상태를 유지하도록 명령하는 조치입니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 갑구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 8월 15일 소유권 이전 금지 가처분"

일상 활용 예시:
1. 부동산 소유권 분쟁 중에 상대방이 집을 제3자에게 팔지 못하도록 가처분 신청을 합니다.
2. 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증금을 받을 때까지 집에 대한 가처분 신청을 합니다.
3. 이혼 소송 중 공동명의로 된 집의 처분을 막기 위해 가처분 신청을 할 수 있습니다.

8. 전세권 (傳貰權, Chonsei Rights)

- 정의: 전세금을 주고 일정 기간 동안 부동산을 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권이 설정되면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 거주할 권리를 보호받습니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 을구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 9월 1일 전세권 설정, 전세금 1억 원, 임차인 홍길동"

일상 활용 예시:
1. 전세 계약 후 등기사항전부증명서를 확인하여 내 이름으로 전세권이 설정되었는지 확인합니다.
2. 집주인이 바뀌더라도 전세권이 있으면 계약 기간 동안 안전하게 거주할 수 있습니다.
3. 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받으면 전세권 말소 등기를 진행합니다.

9. 말소등기 (抹消登記, Cancellation Registration)

- 정의: 기존에 설정된 권리(근저당권, 전세권 등)가 소멸되었음을 기록하는 등기입니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 갑구나 을구에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "2024년 10월 1일 근저당권 말소"

일상 활용 예시:
1. 대출금을 모두 갚은 후 은행과 함께 근저당권 말소등기를 진행합니다.
2. 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받으면 전세권 말소등기를 합니다.
3. 부동산 매매 시 기존 권리(근저당, 가압류 등)를 모두 말소한 후 깨끗한 상태로 거래합니다.

 

10. 대지권 비율 (垈地權比率, Land Ownership Ratio)

- 정의: 아파트나 연립주택처럼 공동주택에서 건물이 위치한 땅(대지)에 대해 각 세대가 소유하는 지분 비율입니다.
- 등기사항전부증명서 위치: 표제부에서 확인할 수 있습니다.
- 기재 예시: "대지권 비율: 토지 면적 300㎡ 중 50/300"

일상 활용 예시:
1. 아파트 매매 시 대지권 비율을 확인하여 내가 소유하게 될 땅의 지분 크기를 파악합니다.
2. 재건축 시 대지권 비율에 따라 새 아파트 분담금이나 보상 금액이 달라질 수 있으므로 이를 미리 계산합니다.
3. 공동주택의 가치 평가 시 대지권 비율이 클수록 더 높은 가치를 가진다고 판단합니다.


위의 용어들은 등기사항전부증명서를 읽고 해석하는 데 중요한 개념들입니다. 각각의 용어가 기록된 위치와 기재 내용을 이해하면, 부동산 거래나 관리에서 더 안전하고 정확한 결정을 내릴 수 있습니다!

 

 

 

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심화 3

 

■ 명칭 풀이 

 

등기부등본의 공식 명칭은

등기사항전부증명서(登記事項全部證明書, Certificate of Incorporation Register for All Records)입니다.

이 명칭 변경은 부동산 등기 정보의 정확성과 포괄성을 더 잘 반영하기 위한 것으로 다음과 같은 이점을 가집니다:
1. "등기사항"이라는 표현으로 문서의 내용을 더 정확히 설명합니다.
2. "전부"라는 단어를 통해 해당 부동산에 관한 모든 등기 정보를 포함하고 있음을 명시합니다.
3. "증명서"라는 표현으로 이 문서가 공식적인 증명 효력을 가짐을 나타냅니다.

※ "등기부등본"이라는 명칭이 붙은 이유는 다음과 같습니다:
1. "등기부"는 부동산의 권리관계를 기록한 공적 장부를 의미합니다.
2. "등본"은 원본의 내용을 그대로 옮겨 적은 문서를 뜻합니다.
따라서 "등기부등본"은 부동산 등기부의 내용을 그대로 복사한 문서라는 의미로 사용되었습니다. 이 명칭은 일반인들에게 익숙하고 이해하기 쉬워 오랫동안 사용되어, 일상적으로는 여전히 "등기부등본"이라는 용어가 널리 사용되고 있습니다.

 

■ 채권최고액

 

채권최고액은 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 채권자(대출해주는 쪽)가 채무자(대출받는 쪽)로부터 받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 

쉽게 설명하면:

1. 집을 담보로 은행에서 1억원을 빌렸다고 가정해봅시다.
2. 은행은 혹시 모를 상황(이자 연체, 채무 불이행 등)에 대비해 대출금보다 더 큰 금액을 담보로 잡아둡니다.
3. 보통 대출금의 120% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.
4. 이 경우, 채권최고액은 1억 2천만원이 됩니다.

이렇게 설정된 채권최고액은 등기부등본의 을구에 기록되며, 채권자가 담보 부동산에서 우선적으로 변제받을 수 있는 최대 금액을 나타냅니다.

 

■ 등기의 종류

 

등기는 부동산의 권리 관계를 공적으로 기록하여 소유권이나 권리를 명확히 하기 위한 제도입니다. 등기의 종류는 목적과 기능에 따라 구분되며, 아래와 같이 7가지로 나눌 수 있습니다. 

 

종류	정의
기입등기	새로운 권리를 처음으로 기록
변경등기	기존 내용에 변경사항 반영
경정등기	잘못된 내용을 바로잡는 등기
말소등기	기존 권리가 소멸되었음을 기록
회복등기	부당하게 삭제된 내용을 복구
가등기	본등기에 앞서 임시로 권리 보호
본등기	최종적으로 확정된 권리를 기록

 

 

1. 기입등기 (記入登記, Initial Registration)

- 정의: 새로운 권리를 처음으로 등기하는 것으로, 부동산 소유권을 처음으로 설정하거나 새로운 권리를 기재할 때 사용됩니다.

- 표기 예시:  "2024년 1월 1일 소유권보존등기, 소유자: 홍길동"
- 일상 활용 예시:
  1. 새로 지은 아파트를 분양받은 후 소유권보존등기를 진행합니다.
  2. 부동산을 담보로 대출받을 때 근저당권 설정등기를 합니다.


2. 변경등기 (變更登記, Change Registration)

- 정의: 이미 등기된 사항에 변경이 생겼을 때 이를 수정하여 기록하는 등기입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 3월 15일 주소 변경: 서울특별시 강남구 → 서울특별시 서초구"
- 일상 활용 예시:
  1. 소유자의 주소가 바뀌었을 때 등기부에 새로운 주소를 반영합니다.
  2. 근저당권 금액이 변경되었을 때 이를 수정합니다.



3. 경정등기 (更正登記, Correction Registration)

- 정의: 등기된 내용에 잘못된 점이 있을 경우 이를 바로잡는 등기입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 5월 10일 경정등기: 소유자 이름 홍길동 → 홍길순"
- 일상 활용 예시:
  1. 등기에 오타가 발생했을 경우 이를 정정합니다.
  2. 잘못된 면적 정보가 기록된 경우 이를 바로잡습니다.



4. 말소등기 (抹消登記, Cancellation Registration)

- 정의: 기존에 설정된 권리가 소멸했음을 기록하여 삭제하는 등기입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 6월 20일 근저당권 말소"
- 일상 활용 예시:
  1. 대출금을 모두 갚은 후 근저당권 말소등기를 진행합니다.
  2. 전세 계약 종료 후 전세권 말소등기를 합니다.



5. 회복등기 (回復登記, Restoration Registration)

- 정의: 기존 등기가 부당하게 말소되거나 손실된 경우 이를 복구하는 등기입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 7월 5일 회복등기: 소유자 홍길동"
- 일상 활용 예시:
  1. 실수로 말소된 소유권을 회복하기 위해 회복등기를 신청합니다.
  2. 화재나 재난으로 인해 등기가 손실된 경우 이를 복원합니다.



6. 가등기 (假登記, Provisional Registration)

- 정의: 본등기를 하기 전에 권리를 임시로 보호하기 위해 미리 하는 등기입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 8월 10일 매매예약 가등기"
- 일상 활용 예시:
  1. 집을 사기로 계약했지만 아직 잔금을 치르지 않았을 때 가등기를 설정해 권리를 보호합니다.
  2. 재건축 아파트를 분양받은 후 본등기가 완료되기 전 가등기를 설정합니다.



7. 본등기 (本登記, Final Registration)

- 정의: 가등기를 바탕으로 최종적으로 확정된 권리를 기록하는 등기로, 소유권이전등기가 대표적입니다.
- 증명서 표기 예시: 
  - "2024년 9월 1일 소유권이전 본등기, 매수인: 김철수"
- 일상 활용 예시:
  1. 집을 구매한 후 내 이름으로 소유권이전 본등기를 완료합니다.
  2. 상속받은 부동산에 대해 상속인의 이름으로 본등기를 진행합니다.

 

 

 

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